人民幣納入SDR給樓市帶來的“遠期利空”還沒有來得及發揮作用，地產股就在12月1日下午發動了一場暴動！

萬科的走勢是這樣的：

保利地產的走勢是這樣的：

金融街的走勢是這樣的：

地產指數的走勢是這樣的：

到底出啥事了？據說，有人搶先獲知了一個重要消息：國家可能要給樓市出臺一項重大利好，房貸利息支出可以抵扣個人所得稅。

這個消息靠譜嗎？我認為比較靠譜，原因有三：

第一，房地產去庫存問題已經引起最高層的關注，習李最近均有提及，所以會有一系列政策出臺。公積金管理政策的改革已經啟動，未來繼續降息、降首付等等都是必然的。

第二，房貸利息支出抵個稅，這是國際通行的做法，中國采納這種做法順理成章。近期，包括任志強在內的很多業內人士，也提出了這個建議。

第三，為了刺激內需，國家正在醞釀個稅改革。國務院批轉了發改委《關于2015年深化經濟體制改革重點工作的意見》，提出要研究綜合與分類相結合的個稅改革方案，并將于2017年付諸立法。意見特別提到“完善稅前扣除”改革，其中重要內容是增加住房按揭貸款利息支出等專項扣除項目。

至于按照什么比例抵扣，有沒有上限，目前還沒有看到具體的方案。估計國家會給出政策空間，各地根據收入、房價的實際情況，來制定更詳細的操作細則。目前一些自媒體的測算，都帶有“想當然”的性質。但整體而言，房價高、收入高、負擔重的一線城市、強二線城市，購房者受益會比中小城市大。

房貸利息抵扣個稅，將是一個非常具體、復雜的工作，前提應該是不動產登記的聯網。沒有充分的信息為依據，公平性就很難體現。

這個利好對樓市的影響，仍然會是冷熱不均：有人口增量的大中城市，所有的利好都是實質性利好；人口流失、增長緩慢和庫存量比較大的城市，絕大多數利好都是溫吞水。

深滬港股市里的地產股，估計還會反復活躍，因為未來一段時間樓市的各種利好消息會不斷出現。即將出臺的房地產利好，估計還有以下幾個：

1、初次置業（首套房）的首付降低到2成，目前是2.5成。

2、政府購買積壓商品房，用于棚戶區改造安置房、政策性住房。

3、國家鼓勵開發商推出先租后買政策，在稅費上給予補貼。

4、允許開發商申請改變已經拍賣出去的土地功能，減少潛在的庫存壓力。

5、調整普通商品房的標準，讓更多房屋可以享受到稅費減免。

6、改革戶籍制度，降低城市落戶門檻。

7、進一步降準降息。

房貸利息未來或可抵扣個稅 可節省房貸利息15%到45%！

今天，A股地產板塊全線爆發，甚至一度出現超過10只個股漲停的情況，其中，金融街、浙江東日、萬科A、榮盛發展等漲停。有媒體援引消息稱，地產板塊異動是因為房貸利息抵稅的傳言。

日前，在易居沃頓中國房地產投資人高峰論壇上，中國房地產協會副會長任志強指出，目前房地產投資增速下降、庫存增速上升，對于宏觀經濟來說是相對危險的。對于目前面臨的去庫存壓力，任志強支招認為，最有效去化政策是有限額地進行個人所得稅的減免，在政策條件允許的情況下，用住房個貸利息沖抵個人所得稅。

今年，國務院批轉了發改委《關于2015年深化經濟體制改革重點工作的意見》，提出要研究綜合與分類相結合的個稅改革方案，并將于2017年付諸立法。意見特別提到“完善稅前扣除”改革，其中重要內容是增加住房按揭貸款利息支出等專項扣除項目。

這也就是說，房貸利息可以在納稅前抵扣納稅所得額，對大部分人來說，這可以為個人節省房貸利息15%到45%的錢。

注：房貸利息抵稅就是說住房按揭貸款利息支出可以作為稅前抵扣項。

假設購房者A在一線城市購買總價250萬元的普通住宅，首付50萬元，剩余200萬商業貸款貸20年，月均還款額將達13927.74元，其中5594.40元是利息支出。購房者A的稅前月收入是2萬元，按照現在的個稅政策來算，扣除四金、稅基等應納稅2459.02元，但是如果按揭貸款的利息支出可以在稅前抵扣，那么其他條件不變的情況下，購房者A的應納稅額為1097.42元，減少1361.6元，相當于節省了利息支出的24%。

但因為涉及復雜的算法，具體方案在年內能否出臺，并未可知。如果房貸利息可以抵扣個稅，將會帶來哪些影響？

如果按照統一的標準給購房者減稅，這意味著越有錢的人省得越多，普通打工仔省的相當有限，這與個稅改革一貫堅持高收入者多繳稅的原則是有沖突的。因此，免稅的標準應該實施差別化對待。

此外，除了新的購房者之外，之前已經買房貸款的怎么算，首套房和多套房又應該怎么區別對待，這里面也需要仔細的劃分。由此可見，免稅的具體標準怎么制定，怎樣才是公平，又涉及到征求社會意見等復雜的工程，這無疑是加大了個稅改革的設計難度。

另外，夫妻共同還貸，夫妻雙方的納稅抵扣項該如何計算，房貸利息是否應算作雙方的納稅抵扣，這也值得立法部門研究。

由于住房按揭貸款利息支出“免稅”，相當于變相降低了貸款成本，一旦落實，對于樓市而言無疑是重磅級利好。對于無房者而言，要想成為這項政策的受益者，他們首先就要消費購房，這無疑會刺激相關的需求；對于有房者而言，他們可以直接享受減免個稅的優惠，從而拿出更多資金用于消費，比如購車、旅游、休閑以及娛樂生活。

目前我國的個人所得稅偏高，適當減稅有助于拉動內需，但減稅的方向應該直接與拉動消費掛鉤，房貸利息抵稅無疑符合這一目標。除了利好樓市，在目前我國經濟下行壓力較大的情況下，房貸利息免稅有助于刺激居民消費，提高經濟活躍度。

政策首先利好的是一二線經濟發達城市，這是因為這類型城市的中產階層數量較多，較高的人均收入能從減稅中獲得更大的受益。

從產品類型來看，改善型產品受益程度更大，這是因為他們的客戶群往往月供金額較高，其次為首次置業型剛需產品和豪宅。

在申請房貸的時候，向銀行爭取更低的首付，提高貸款額度，這樣，雖然還貸利息多，但抵扣稅款的額度也會更多，算下來，還是劃算的。

延長還貸期，盡量不要提前還款，讓自己在很長時間內都有貸款利息可以抵扣稅款，這樣一直能享受到稅收福利。